2026年4月施工の区分所有法改正で変わったことは？

2026年4月から、マンションなどの区分所有建物に関するルールが変わりました。今回の区分所有法改正では、総会での決議方法や所在がわからない所有者への対応、管理不全となった住戸への対策などが見直されています。マンションの管理や修繕にも深く関わるため、どのような点が変更されたのか確認しておきましょう。

区分所有法が改正された背景

区分所有法が見直された背景には、築年数が経過したマンションなどの増加があります。建物が古くなれば、外壁や屋上、共用設備などにも劣化が生じやすくなり、適切な時期に修繕を進めなければなりません。状態によっては、大規模な改修や建替えなどを検討する場合もあります。

一方、マンションは一戸建てとは異なり、一人の所有者だけで建物全体の管理方法を決められません。多くの区分所有者が暮らしているため、重要な内容は総会で話し合い、決議する必要があります。しかし、所有者が総会に参加しない、管理に関心を持っていない、必要な人数の賛成を集められないなどの理由から、話し合いが進まないケースもあります。

さらに、相続などをきっかけに所有者の所在がわからなくなり、連絡自体が取れないケースも問題です。修繕や再生が必要な状態でも、こうした所有者の存在が決議を難しくする場合があります。

そこで、老朽化したマンションの適切な管理や再生を進めやすくするため、区分所有法が改正されました。今回の見直しでは、日常的な管理を円滑にする仕組みと、将来的な建物の再生を進めるための仕組みの両面が整備されています。

総会の普通決議は出席者の多数決が基本に

2026年4月の改正で注目したいポイントのひとつが、マンションの総会における決議方法の変更です。従来の普通決議では、基本的に区分所有者全員とその議決権を基準として、それぞれ過半数の賛成を得る必要がありました。

改正後は、区分所有権の処分を伴わない一般的な議案について、原則として総会に出席した区分所有者とその議決権の過半数で決められるようになりました。出席者には、実際に会場へ足を運んだ人だけでなく、議決権行使書や委任状によって議決権を行使した人も含まれます。

対象となる例として、建物の維持管理に必要な外壁工事や屋上の防水工事などが挙げられます。マンションでは建物の安全性や快適な住環境を維持するため、適切な時期に修繕を進める必要があります。しかし、総会への出席率が低い場合、従来の仕組みでは必要な賛成を得るのが難しく、修繕計画が進まない場合もありました。

改正後は、実際に決議へ参加した区分所有者の意思をもとに判断しやすくなります。管理への関心が低く総会へ参加しない人が多いマンションでも、必要な修繕などを進めやすくなるでしょう。

ただし、マンションに関するすべての議案が出席者の過半数だけで決められるわけではありません。建替えや敷地売却など、区分所有権の処分を伴う重要な決議には、引き続き高い多数決の要件が設けられています。議案の内容によって必要な賛成数が異なるため、総会を開く際には注意が必要です。

所在不明の所有者や管理不全への対応を強化

今回の改正では、区分所有者の所在がわからない場合への対応も見直されています。マンションを長期間所有している間に相続などが発生すると、現在の所有者が誰なのかわからなくなったり、連絡先を確認できなくなったりする場合があります。

所在不明の所有者も決議の母数に含まれていると、ほかの区分所有者が議案に賛成していても、必要な割合に届かない可能性があります。管理組合が修繕や再生を進めたいと考えていても、一部の所有者と連絡が取れないだけで意思決定が難しくなるケースも考えられるでしょう。

改正後は、必要な調査を尽くしても氏名や所在を確認できない区分所有者について、裁判所の判断を受けたうえで決議の母数から除外できる制度が整備されました。所在不明の所有者がいるマンションでも、ほかの所有者による話し合いや決議を進めやすくなります。

また、専有部分や共用部分などが適切に管理されず、周囲へ悪影響を及ぼすようなケースへの対策も強化されています。改正では、管理不全となった専有部分や共用部分などについて、裁判所が選任した管理人に管理を任せる制度が設けられました。

たとえば、所有者と連絡が取れない住戸が長期間放置され、建物全体の管理に支障が生じている場合などに活用が考えられます。従来の管理方法だけでは解決しにくかった問題にも、法的な仕組みを利用して対応しやすくなった点が今回の改正の特徴です。

まとめ

2026年4月施行の区分所有法改正では、老朽化するマンションの適切な管理や再生を進めやすくするため、総会での決議方法をはじめとしたさまざまなルールが見直されました。区分所有権の処分を伴わない一般的な議案では、原則として総会の出席者を基準に多数決を行えるようになっています。

また、必要な調査をしても所在がわからない区分所有者について、裁判所の判断を経て決議の母数から外せる制度も整備されました。管理されずに放置された専有部分や共用部分などについては、裁判所が管理人を選任する仕組みも設けられています。

マンションは築年数が経過するほど、修繕や管理、将来の再生について判断する場面が増えていきます。改正後のルールを把握し、必要な修繕や管理を適切なタイミングで進められるよう準備しておくとよいでしょう。