マンションに住んでいるけど、大規模修繕をどのように依頼したらいいのかわからない方も多いのではないでしょうか。今回の記事は、マンション管理組合の大切な役割である、大規模修繕のコンサルタント(調査・設計・監理)や、マンションの長期修繕計画などを専門としている東京建物リサーチセンターの特徴を紹介します。
マンション・集合住宅に特化！
東京建物リサーチセンターは、首都圏を中心として、さまざまなタイプのマンションや集合住宅に特化した、大規模修繕工事を行っています。低層マンションから超高層マンション、団地やリゾートホテルなど、さまざまなタイプの大規模修繕工事の実績があります。
大規模修繕方式は、おもに3つあります。1つ目は、設計事務所が設計と管理を行い、施工は工事会社が行う設計管理方式です。2つ目は、管理会社が一括して大規模修繕を進める、管理会社による責任施工方式、3つ目は工事会社が一括して大規模修繕を行う工事会社による責任施工方式の3種類です。
東京建物リサーチセンターでは、設計管理方式を推奨し、管理組合の立場に立って、大規模工事や修繕計画などを行っています。一例として、マンションの大規模修繕工事完了までの流れを説明します。
まずは、マンションや設備の現状を、一級建築士や建築仕上診断技術者が、第三者の視点で、専門家として建物各部（建物の躯体、仕上げ、設備など）の劣化状況を調査・診断します。そして、調査結果を集計して、調査結果報告書を作成していきます。
調査結果をもとに、調査結果報告書を見ながら、一級建築士や設備設計一級建築士が、最適な補修・改善計画を作成するのが次のステップです。その際、マンションの住人への説明会の手伝いも行っているほか、見積要項書や仕様書などの、工事会社選定の資料を作成し、施工会社を広く公募したうえで決定します。
そして、実際に大規模修繕工事が開始されたら、工事が設計図書通りに行われているか、使用材料の質や量の点検や工事の仕上がり状態などの確認作業を行います。大規模修繕工事は、住人の生活と近い場所で行われる工事のため、居住者の安全確保を大切にしています。
工事完了後は、アフターサービスとして、初年度は点検の立ち会いもするため、安心して任せられるでしょう。
専門技術者が在籍しており耐震改修の相談もOK！
東京建物リサーチセンターは、耐震診断や設備の改修設計、理事会のアドバイザー業務なども行っています。マンションの耐震診断や改修の専門技術者も在籍しており、経験も豊富であるため、耐震診断の結果必要な場合は、耐震改修工事にも対応可能です。
耐震診断から耐震改修工事までの流れを見ていきましょう。耐震診断は、現在適用されている「耐震基準」で、昭和56年5月以前に建てられた建物の弱い部分やどこを補強すればよいかを調査するものです。
現在は、昭和56年に施行された新耐震設計法による設計が義務付けられていますが、それ以前のマンションや集合住宅を所有する方は、新耐震設計法に基づいた建物ではないため、耐震性が十分でない可能性があります。
そこで、耐震診断によって、まず現地調査で目視の調査を行い、設計図書の内容や建物修繕履歴を確認して、目的に応じてレベルを判断しています。そして、基礎や地盤の劣化状況、部材寸法や配筋状況、コンクリート強度試験、中性化試験等の調査など、さまざまな調査をします。
耐震診断の結果、倒壊の可能性がある場合は、どのようにマンションを補修するか計画を立て、建物の設備や使い勝手、費用、工期などを考慮して補強設計を立てます。
耐震改修には耐震補強、制震補強、免震補強の3つの方法があり、それぞれの性能や施工の条件や工期や費用によって工法を選択し、複数の工法をあわせて工事を行います。
耐震診断助成の手続き
耐震診断や改修には助成金が出ることは知っているものの、どのように手続きをしたらよいかわからない方も多いでしょう。東京建物リサーチセンターは、耐震診断の助成金サポートも行っています。
耐震診断の補助金制度や融資制度については、主に国の基盤制度を活用して、自治体が行っています。全国の多くの自治体では、耐震診断や補強設計、耐震改修工事を実施する際に、補助事業が実施されています。条件は自治体や年度、また建物の規模などにもよって異なります。
数万円から数百万円の補助を受けられる場合もあるので、事前に情報収集し、スムーズに手続きを進めることが大切です。助成金申請に必要な書類も多くあるため、サポート体制があることで安心して手続きができるでしょう。
まとめ
東京建物リサーチセンターは首都圏を中心として、さまざまなタイプのマンションや、集合住宅に特化した、大規模修繕工事や耐震診断をしている会社です。調査結果をもとに、適切なタイミングで、最適な修繕プランを提示するため、築年数の経っているマンションでも安心できる住環境を提供できます。
また、現在の建物の状況を知って、必要に応じて修繕工事をすることで、建物の長寿命化を図れたり、大きな地震がきても倒壊するリスクを軽減したりできるでしょう。
東京建物リサーチセンターの口コミ評判
Question1今回の大規模修繕工事が完了するまで、長期間に及び大変ご苦労が絶えなかったと思いますが、コンサルタントとしての技術的評価をお聞かせ頂けますか?
大規模修繕工事の検討を開始するにあたり、理事会の下に大規模修繕委員会（以下「委員会」）を組織し、「管理会社主導方式」「コンサルタント方式」「特命方式」の内、前回同様の「コンサルタント方式」を採用することになり、候補の3社の見積り、ヒヤリングを経て株式会社東京建物リサーチ・センター（以下「TRC」）に決定しました。
その後、TRCと委員会により具体的な検討を行い大規模修繕計画をまとめ、無事に工事竣工いたしました。
TRCさんにはこれまでの経験と実績に基づいて改修計画から施工会社選択、工事監理まで関わっていただき、お陰様でほぼ期待通りの大規模修繕工事となりました。Question2 大規模修繕工事についての周知・広報活動、 組合内での合意形成をどのように推し進められてきましたでしょうか。
各段階ごとに都度、修繕委員会（一級建築士2名を含む4名）で検討したものを理事会で決定し、総会で住民の合意形成をしました。
また、計画前アンケートから設計説明会、工事前アンケートから工事説明会、工事用掲示板の設置（各エントランス）と連絡ポストの設置により居住者への周知、広報と要望と対応を計ったことで、竣工迄大きなトラブルはありませんでした。Question3 今回の大規模修繕工事を無事に終えて、 役員様の感想をお聞かせください。
お陰様で無事に大規模修繕を終えることが出来ました。ありがとうございました。
前回の大規模修繕工事は大手ゼネコン系列のグループ会社が施工しており、今回は改修専門工事会社ということで多少の不安もありましたが、工事中はコンサルタントとして貴社のアドバイスもあり細かなところまで行き届いた工事で、前回よりも仕上がりが良く満足しています。
また、次回の大規模修繕工事もコンサルタント方式を採用して行うことになると思いますが、実施時期（12年周期か15年周期）の検討段階からコンサルするべきと考えます。
管理会社主導方式ではなくコンサルタント方式を採用し、透明性の確保に努めた点は高く評価できます。第三者機関であるTRCの起用により、客観的な視点での計画立案・工事監理が期待できたと考えられます。住民への丁寧な説明や合意形成のプロセスも重要です。工事内容や費用に関する情報公開、質疑応答の機会提供など、更なる透明性向上に繋がる取り組みも期待されます。専門家を含む修繕委員会の設置も好印象です。今後の維持管理計画についても、同様のプロセスで進めていくことが重要でしょう。
東京建物リサーチセンターの基本情報
| 会社名 | 株式会社 東京建物リサーチ・センター |
| 住所 | 〒102-0082 東京都千代田区一番町17-2 |
| 電話番号 | 03-3221-2401 |
長期にわたる大規模修繕工事のコンサルタント業務に対し、高い評価が示されています。選定理由は独立性、実績、信頼性、説明の分かりやすさなど多岐にわたり、専門家による分業体制と情報共有も評価されています。給水管更新の判断で予算抑制にも成功した点も成果と言えるでしょう。居住者の視点も含まれており、工事全体への満足度が伺えます。一方で、具体的な技術評価や費用対効果への言及がない点は補足が必要かもしれません。