耐震診断や耐震補強工事は、地震による被害を軽減するために重要な対策です。専門家による診断を受けることで建物の耐震性能を把握でき、必要に応じて適切な補強工事を行うことができます。

大田区周辺には、耐震診断や補強工事を行っている業者が多数ありますが、それぞれ得意分野やサービス内容が異なります。依頼する際には、過去の実績や技術力、サポート体制などを総合的に判断して、自宅の状況に合った業者を選ぶことが大切です。

今回紹介した4社が気になる方は、まずは気軽に問い合わせてみましょう。本記事が参考になれば幸いです。

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耐震診断を依頼する場合は、正確性のほか、補強工事まで請け負ってくれるのか調べておくとスムーズに対策ができます。

今回の記事を参考に、信頼できる企業に依頼してください。

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建築年代と法改正のタイミングに起因する構造的強度の不足

建物の耐震性能を左右する最大の要因は、その建物が「いつ」設計されたかという一点に集約されます。日本の建築史において、耐震設計の概念を根底から覆したのが1981年（昭和56年）6月の建築基準法改正、いわゆる「新耐震基準」の導入です。これ以前に確認申請を受けた建物、すなわち旧耐震基準の建物は、震度5程度の地震で倒壊しないことを目標に設計されており、震度6強から7の巨大地震に対する検証が不十分なまま建てられています。

旧耐震基準期に設計された建物における保有水平耐力の欠如

旧耐震基準で建てられたRC造の建物は、地震の揺れに対して建物全体がどれだけの粘り強さ（靭性）をもっているかという「保有水平耐力」の検討がなされていない場合がほとんどです。診断では、部材ひとつひとつの断面サイズや配筋量から、大地震時のエネルギーをどれだけ吸収できるかを精査しますが、旧耐震の建物は部材が細く、コンクリートを拘束する帯筋の間隔が広い傾向にあります。このため、地震時に想定される横方向の力に耐えきれず、主要な柱がせん断破壊を起こすリスクが高いと判定されやすくなります。

1971年の基準強化以前のRC造に見られる帯筋の少なさと脆性破壊

1981年の大改正以前にも、1968年の十勝沖地震を受けて、1971年（昭和46年）にRC造の柱の帯筋（フープ）に関する基準が強化されています。これより古い建物は、柱の主筋を囲む帯筋の間隔が30センチメートル程度と非常に広く、コンクリートがもろく壊れやすい「脆性破壊」を招きやすい構造になっています。耐震診断では、この帯筋の巻き方が不十分な柱は、地震時に十分な支持能力を発揮できないと評価され、建物の総合的な耐震指標（Is値）を大きく引き下げる要因となります。

建物の形状や平面構成の不均衡が生む偏心と捻れの影響

耐震診断で「要補強」となる共通点として、建物の見かけ上の劣化以上に重視されるのが、形状の「複雑さ」や「不均一さ」です。地震の力は建物の重心に働きますが、それを支える壁や柱の配置（剛心）が重心から離れていると、揺れが発生した際に建物に大きな「回転運動（ねじれ）」が生じます。これを専門用語で「偏心」と呼び、特定の部材に過度な負担が集中することで、建物全体が連鎖的に崩壊するトリガーとなります。意匠性を重視した建物や、土地の形状に合わせて無理に配置された建物は、この不均衡が原因で診断結果が悪化する傾向にあります。

一階部分に壁が極端に少ないピロティ形式や店舗併用住宅

オフィスビルやマンションで、一階を駐車場や広いエントランスとするために柱だけで構成する「ピロティ構造」は、耐震診断でもっとも不合格になりやすい典型例です。上層階には多くの耐力壁があるにもかかわらず、地盤に近い一階部分に壁がほとんどない状態は、剛性のバランスが極端に悪い「軟弱階（ソフトストーリー）」を作り出します。地震のエネルギーが一階の柱だけに集中し、そこが折れることで建物全体が圧壊する危険性が非常に高いと見なされ、優先的な補強が求められます。

L字型やコの字型など平面計画における剛性の不連続性

建物を真上から見た際に、単純な長方形や正方形ではなく、L字やコの字、あるいは複雑に折れ曲がった形状をしている建物は、各ブロックで揺れ方が異なります。接合部に応力が集中し、そこから亀裂が入って分離・倒壊する恐れがあるため、エキスパンションジョイント等で適切に縁が切られていない限り、診断では厳しい評価が下されます。こうした形状の不連続性は、構造計算上の複雑さを増し、結果として一部の耐震要素が機能不全に陥っていると判断される共通点となります。

経年による材料劣化と維持管理の状態が判定に及ぼす二次的要因

構造計算上の数値が基準をクリアしていても、建物自体のコンディションが悪ければ「要補強」の判定を覆すことはできません。診断では、シュミットハンマーによる強度測定やコア抜きによる中性化試験が行われ、その実測値が設計図書上の数値を下回れば、自動的に耐震評価は下方修正されることになります。

コンクリートの中性化進行による鉄筋の腐食と付着力の低下

コンクリートは本来強アルカリ性であり、内部の鉄筋を錆から守っていますが、大気中の二酸化炭素を吸収することで徐々にアルカリ性が失われていきます。これが「中性化」です。中性化が鉄筋の位置まで到達すると、鉄筋が腐食して膨張し、コンクリートを内側から押し出す「爆裂」を引き起こします。耐震診断で調査員が外壁のひび割れや鉄筋の露出を厳しくチェックするのは、コンクリートと鉄筋が一体となって発揮すべき耐力が失われているかどうかを判断するためです。

竣工当時のコンクリート強度の不足と塩害によるダメージ

高度経済成長期の建物には、工期短縮のために水を多く含ませた「シャブコン」が使われていたり、川砂の代わりに洗浄不十分な海砂が使われていたりする事例があります。こうした材料は元々の圧縮強度が低く、さらに塩分が鉄筋を早期に腐食させます。診断結果が「要補強」となる建物の中には、計算上のモデルは優れていても、実際のコンクリート強度が当時のJIS規格すら満たしていないという、施工管理の不備に起因するケースが少なくありません。

まとめ

耐震診断で「要補強」と判定される非木造建物には、例外なく今回挙げたような構造的、年代的、あるいは維持管理上の共通点が見て取れます。旧耐震基準の建物であるという時間軸の要因を筆頭に、ピロティ構造や偏心といった形状のアンバランスさ、そしてコンクリートの中性化や施工不備といった材料の劣化が、複合的に絡み合ってIs値（耐震指標）を押し下げています。とくに中央官庁や自治体による耐震化の促進が叫ばれる中、不合格の判定は建物の資産価値や継続利用の可否に直結する重要な情報です。

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店舗併用住宅の耐震診断とは？

耐震診断とは、建物が地震に耐えられるかどうかを専門家が調べることです。外から見ただけではわからない柱や壁、基礎の状態を詳しくチェックし、耐震基準に照らしてどのくらい安全かを評価します。診断の結果は数値や判定として示され、その結果をもとに補強工事の必要性を判断します。とくに古い建物や人の出入りが多い建物では、耐震診断が非常に重要です。

診断の基本的な流れは、まず建物の図面や設計書を確認することから始まります。その後、現場で壁や柱の状態を調べ、床や梁、接合部の強度もチェックする流れです。最後に、建物の耐震性能を数値で示し、報告書が作成されます。報告書には、補強が必要な場合の工事内容や予算の目安も記載されることが多く、安全対策を検討する際の重要な判断材料となります。

耐震診断は法律で義務づけられている場合もありますが、義務がなくても受ける価値が高いです。とくに店舗併用住宅は多くの人が出入りするため、地震が発生した際の安全を守るために、あらかじめ診断を受けておくことが望ましいです。

店舗併用住宅ならではの耐震上の特徴

店舗併用住宅とは、ひとつの建物に住まいとお店が一緒にある住宅のことです。たとえば、1階にパン屋や雑貨店を置き、2階以上を住居として使う形です。このような建物は、一般住宅とは構造や安全性のチェックポイントが異なります。ここでは、主な特徴を3つに分けて解説します。

建物の使い方で変わる耐震評価

一般住宅は住む人だけを想定して設計されますが、店舗併用住宅ではお客さんも出入りします。そのため、建物全体の安全性を慎重に確認する必要があります。とくに1階を広い店舗スペースとして使う場合は、壁の量が少なくなりがちで、建物の強さに影響することも多いです。耐震診断では、こうした壁の配置や強度が重要な評価ポイントとなります。

構造のバランスの違い

店舗併用住宅では、住居部分と店舗部分で使い方が異なるため、荷重のかかり方や揺れ方も変わります。広い店舗空間は開口部が多く、耐力壁が少なくなる傾向です。その結果、一般住宅より耐震診断の評価が厳しくなる場合があります。また、建物の設計や建築確認の条件も、住宅と店舗が混在することで変わることがあります。

保険や制度への影響

店舗併用住宅では、耐震診断の結果が保険料や補助金に影響することがあります。地震保険では建物の構造や耐震性能に応じて割引が受けられる場合がありますが、店舗部分の備品や商品は補償対象外となることもあるため注意が必要です。また、住宅ローンや自治体の補助金も、建物の用途や耐震性能によって条件が変わる場合があります。

耐震診断で注意すべきポイントと診断後の対応策

地震による被害を防ぐためには、建物の耐震性を正しく把握し、必要な対策を講じることが大切です。とくに店舗併用住宅では、住む人だけでなくお客さんの安全も考慮する必要があるため、耐震診断の結果をもとに適切に対応することが重要です。ここでは、診断を受ける際のポイントと、診断後に取るべき対応策を簡潔にまとめます。

事前に建物の情報を把握する

耐震診断を受ける際は、建物の構造や築年数、設計基準をあらかじめ把握しておくことが大切です。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、構造によって診断方法や補強方法が異なります。とくに古い建物は、新しい耐震基準に比べて耐震性が低い可能性があるため注意が必要です。

専門家に依頼する

耐震診断は、建築士や耐震診断士などの専門家に依頼するのが安心です。専門家は建物を細かくチェックし、弱い部分や補強が必要な箇所を明確に教えてくれます。診断結果は数値や判定で示され、補強の必要性や工事内容を検討するための重要な材料になります。とくに店舗併用住宅では、一般住宅よりも注意すべきポイントが多いため、専門家の力を借りることが重要です。

診断後の対応策

耐震診断の結果、建物の耐震性能が不充分と判断された場合は、耐震補強を行うことが基本です。補強工事には、耐力壁の追加や柱・梁の強化などが一般的です。また、補助金や支援制度を活用することで、工事費の一部を補助してもらえることがあります。耐震補強は建物の安全性を高めるだけでなく、補助金や保険料の割引につながることもあります。

日常の安全対策も忘れずに

耐震診断や補強工事だけでなく、日ごろから安全対策を整えておくことも大切です。家具や棚の固定、避難経路の確認、非常用の備えなどを準備しておくと、地震が起きた際の被害を最小限に抑えることができます。住む人もお店を利用するお客さんも、安全に避難できるようにしておくことが重要です。

まとめ

店舗併用住宅の耐震診断は、建物の安全性を確認するだけでなく、住む人と来客の安全を守るための大切な作業です。壁の配置や開口部の多さなど、一般住宅とは異なるポイントがあるため、専門家に依頼しましょう。診断後は必要に応じて補強工事を行い、日常の安全対策も整えておくことが大切です。地震による被害を最小限に抑え、住む人とお客さんの安全を守るために、早めの診断をおすすめします。

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耐震補強工事に強いプロフェッショナル企業

株式会社リーテックは、老朽化した建築物を再生させることを得意とする耐震補強を専門としている企業です。耐震補強分野での特許技術の開発に加え、建物の状態を把握するための耐震調査にも力を入れています。

多様な資格を有する技術者集団

社内には、耐震補強や耐震Reビルドを支える専門資格を持つ技術者が多数在籍しています。幅広い専門知識と経験を生かし、さまざまな要望や課題に対して迅速かつ的確な対応が可能です。

在籍する技術者の保有資格には、一級建築施工管理技士、構造一級建築士、コンクリート診断士、一級土木施工管理技士、一級建築士、二級建築士などが含まれています。

「耐震Reビルドで建物100年再生」のビジョン

株式会社リーテックが掲げる理念は、「耐震Reビルドで建物100年再生」です。独自性のある設計力と現場での確実な施工体制を組み合わせ、既存建物に安全性だけでなく、長期的な価値を付加することを目指しています。

再生建築事業「耐震Reビルド」の象徴となる建物を完成させ、その建物を「リーテックビル」として本社機能を移転している点も、取り組みへの自信を示しています。

独自の再生建築「耐震Reビルド」による建物長期活用

株式会社リーテックでは、これまでに培ってきた知見と技術をもとに、再生建築手法「耐震Reビルド」を確立しました。既存建物の躯体を活用することで、建物を長期的に使い続けることを可能にしています。

耐震Reビルドでは、躯体を再利用することでコストを抑えながら、新築同等の性能を持つ建物へと再生できます。資産価値の向上や環境負荷の軽減にも寄与し、安心して建物を使い続けられる状態を実現します。

耐震Reビルドは、単なる改修工事ではなく、建物の将来価値を見据えた再生手法である点が特徴です。建物を取り壊して新築するのではなく、活かせる部分を最大限に残すことで、建築当時の構造的な強みや立地条件を引き継ぐことができます。

また、既存躯体を利用することで、工事中の制約が比較的少なく、事業を継続しながら計画を進められるケースもあります。建物オーナーにとっては、長期的な資産運用の観点からも有効な選択肢といえるでしょう。

耐震性能と実用性の両立を図りながら、建物の可能性を広げる取り組みが評価されています。

設計・デザインの一新で耐震性のある建物に再生

耐震Reビルドでは、設計やデザインを全面的に見直し、耐震性能を備えた建物へと生まれ変わらせることができます。

当初は適法であった建築物においても、法改正や時間の経過によって既存不適格建築物となる場合があります。また、図面や申請書類の紛失などにより、適法性を証明できないケースも少なくありません。

株式会社リーテックでは、違反状態を回避するために現状調査を行い、建物の法的状況を正確に把握します。たとえば1981年（昭和56年）以前に建設された建物は、新耐震基準に適合していないことが多く見られます。

そのため耐震診断を実施することで、結果に基づいて必要な補強箇所や補強量の概略計画を策定します。

さらに、現代の利用ニーズに合わせた設備や意匠へと刷新することで、使い勝手や不満点を解消し、満足度の高い空間へと改善します。結果として、地震に強い建物として再生されます。

建物寿命と耐震性を具体化

耐震Reビルドでは、建物の寿命や耐震性能を数値化し、将来を見据えた活用計画につなげます。調査結果を基に躯体の耐用年数を算定し、建物の使用可能期間を明確にします。

耐用年数の算出では、柱や梁、壁、床などの構造部材について、コンクリートの中性化の進行度合いや鉄筋のかぶり厚、腐食の状態などを詳細に確認します。

また、耐震Reビルドでは建ぺい率や容積率を維持できる点も利点です。新築への建て替えでは法改正により面積が制限される場合がありますが、現状の規模を保てるため、収益性や間取りへの影響を抑えられます。

躯体ゴミの削減と工事費用カットを実現

耐震Reビルドは、建て替えと比較して工事費用を約30～40％抑えられる点が特長です。予算面で実現が難しかった計画も、選択肢として検討しやすくなります。

また、既存躯体を活用することで、解体や躯体工事に要する工程を省略でき、工期の短縮にもつながります。

さらに、柱や梁を再利用することで廃棄物を減らし、CO₂排出量の抑制にも貢献します。省エネルギー設備を組み合わせることで、環境負荷の少ない建物づくりが可能です。

解体工事に伴う騒音や振動が減少するため、近隣への影響も抑えられます。耐震対策だけでなく、防災・防犯面での安全性向上にもつながるでしょう。

独自の耐震設計・補強工事

株式会社リーテックは、非木造建築を中心に、調査・診断・設計・施工まで数多くの耐震実績を積み重ねてきました。多様な耐震工法を組み合わせ、設計段階から施工を見据えた最適な補強計画を提案しています。

第三者による耐震判定評価を取得することで、補助金制度の活用も可能となり、建物の長寿命化を実現しています。

耐震補強工事の流れ

耐震補強工事は、現地調査を起点に耐震診断を行い、その結果を基に設計・施工へと進みます。調査では建物の状態把握に加え、法令遵守の確認や補助金対象の可否も調べます。

株式会社リーテックでは、高所作業車が必要な工場や大空間施設の調査にも対応可能です。建築当時の資料が残っていない場合でも問題なく対応できます。

診断結果で補強が必要と判断された場合には、概算計画と見積を提示し、具体的な補強設計へと進みます。建物の使われ方をヒアリングし、工期や予算に応じた最適な工法を選定します。

狭小地や居住しながらの工事など、難易度の高い条件下でも対応できる点が強みです。設計部と工事部が連携し、迅速な対応を実現しています。オフィスビルや公共施設では、利用を継続したまま工事を進める体制が整っています。

利用者の安全を第一に考え、騒音や振動を抑えた施工方法を採用し、夜間や休日を活用した柔軟な工程調整にも対応しています。

幅広い補強工法に対応

株式会社リーテックでは、建物ごとに最適な補強を行うため、複数の特殊工法協会に加盟しています。

対応可能な工法には、シンウォール耐震工法、デザインフィット工法、デザインUフレーム工法、オイルダンパーブレース、SRF工法などがあります。

セカンドオピニオンの相談に対応

耐震診断や補強内容について、セカンドオピニオンの相談にも対応しています。

他社から提示された計画や費用に疑問がある場合でも、専門的な視点から客観的なアドバイスを受けることが可能です。現状や要望を丁寧に確認し、コスト面や品質面でより適した選択肢を提案してくれます。

まとめ

株式会社リーテックは、既存建物の再生を通じて、地震に強い社会づくりに貢献している耐震を専門としている企業です。補強設計、耐震診断、耐震工事まで一貫してスムーズに対応し、特許工法を活用した技術力を強みとしています。再生建築事業「耐震Reビルド」では、長寿命化改修の分野で高い評価を得ています。この記事を読んで株式会社リーテックに興味を持った方は、電話やメールで気軽に相談してみるとよいでしょう。

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耐震診断の流れ

住宅の安全性を確かめるために行う耐震診断は、国土交通省のガイドラインに基づいて実施されます。診断は大きく「予備調査」「現地調査」「診断評価」の3段階で進み、診断の種類によってはより精密な調査を行うこともあります。

予備調査

予備調査は、建物に関する基本情報を整理する段階で、所在地、設計者や施工者、用途、設計・竣工年、延床面積、階数、使用状況、増改築の有無などを確認します。

また、確認申請書類、構造図、地盤調査資料、検査済証などの関係書類もチェックします。これらの資料が揃っていると診断の精度が高まるため、事前に確認しておくとスムーズです。

現地調査

現地調査では、専門家が実際に建物を訪れ、図面と実際の構造が一致しているかを照合し、さらに外観調査により、壁のひび割れや基礎の損傷、劣化状況を確認します。

敷地内調査として、地盤の状態や敷地の傾斜なども細かくチェックします。床下や天井裏を確認するため、点検口を開く準備が必要な場合もあります。これらの調査には段階があり、家主自身が行う簡易的なセルフチェックから、図面と現地確認を合わせた専門的診断、そして補強工事を前提とした精密診断まで、目的に応じて選択できます。とくに精密診断では壁や天井の一部を解体して内部構造を確認する場合もあり、より正確な診断結果が得られます。

診断評価

予備調査から現地調査までの工程を経て、建物の耐震性が評価され、補強の必要性や優先順位が示されます。

診断と補強工事を含めると、一般的に3〜4か月ほどかかるため、スケジュールには余裕をもつことが大切です。

耐震診断に必要なものとは?

耐震診断をスムーズに行うために、いくつか準備しておきたいものがあります。

耐震診断に必要なもの

耐震診断をより正確に行うためには、建物の構造がわかる図面資料が重要です。とくに必要とされるのは以下の書類です。

・平面図＝筋交い位置がわかるもので、耐力壁の位置や壁の量を判断するために使用します。
・立面図＝建物の高さがわかるもので、建物の重心や高さを判断する際に必要です。
・矩計(かなばかり)図＝床・壁・屋根の構成を把握し、地震に対する強度を評価するための重要資料です。
・仕上げ表・仕様書＝屋根・外壁などの素材がわかるものです。建物の重量を推定する際に使用します。

これらは耐震診断において、建物の耐力壁の位置や材質を確認する上で欠かせない資料です。ただし、図面がない場合でも診断は可能で、現地調査で把握できる範囲の情報に基づいて行われます。

最近ではセンサーを搭載した特殊機器を使って壁内部を調査できる業者もありますが、すべての業者が対応しているわけではないため、事前に確認しておくと安心です。また、診断当日は全室の確認が必要になります。天井点検口の位置(押入れや洗面所にあるケースが多い)や床下へのアクセス(畳や床下収納を開ける準備)が求められる場合もあります。事前に家の整理をしておくとスムーズに調査が進みます。

診断前の準備

図面の準備のほかにも、床下・天井裏へ入れるように準備しておくと、よりスムーズに診断を進められます。

たとえば、畳を上げる、床下収納を開けておく、天井点検口の位置確認などです。また、当日は増改築の有無など、聞き取り調査への協力を求められることがあります。質問に答えられるよう、ある程度建物の状況を把握しておくとよいでしょう。

耐震診断を受ける前に知りたいこと

耐震診断を検討する前に知っておきたい重要なポイントがいくつかあります。

なぜ耐震診断が必要なのか

1981年6月以前に建てられた住宅は「旧耐震基準」で設計されており、大地震に対する安全性が十分とはいえません。

阪神淡路大震災、熊本地震、中越地震でも旧耐震基準の住宅が倒壊・半壊し、大きな被害を受けました。しかし現状では、耐震診断の認知度は高くなく、多くの古い住宅が対策されないまま残されています。自分と家族の命、財産を守るためにも、早めの診断が重要です。

耐震診断は義務か?

結論として、一般住宅には義務ではありません。

2006年の「耐震改修促進法」改正により、学校・病院・デパート・工場など一部の建築物には診断が義務化されましたが、個人住宅は対象外です。義務ではないものの、とくにリフォーム予定がある場合は合わせて実施すると効率的で、建物の長寿命化にもつながります。

耐震診断の費用

耐震診断を受ける前に、費用の目安をある程度把握しておくことは大切です。

費用の目安は、規模・構造・建築年数によって変動しますが、木造住宅であれば1棟あたり 約12万〜25万円、鉄筋コンクリート造の場合は1㎡あたり 約500〜2,000円となります。

補助金制度も活用できる

耐震診断や耐震改修には自治体の補助金が利用できます。

補助対象の基準は自治体によって異なるため、診断前に役所へ確認するのがおすすめです。また、国の制度として所得税の控除や固定資産税の減額措置が利用できる場合もあります。

まとめ

耐震診断は、建物の安全性を確認し、地震に備えるための重要な調査です。予備調査・現地調査・診断評価の3段階で実施され、図面や仕様書などの資料を準備しておくことで精度と効率が向上します。また、診断当日は床下や天井裏へのアクセス確保も必要です。補強工事まで行う場合は、調査から工事完了まで3〜4か月ほどの長期間になるともいわれているので、正確かつ円滑に調査を進められるよう、事前の準備を徹底するとよいでしょう。

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耐震診断で想定される「大地震」とは

日本は世界有数の地震多発国であり、その歴史は古く、720年完成の『日本書紀』にも地震の記録が残されています。耐震診断で想定される「大地震」とは、数百年に一度程度の頻度で発生する、震度6強クラスの強い揺れを指します。しかし、これはあくまで目安であり、実際の日本ではその想定をはるかに超える頻度で大地震が発生しています。

1995年の阪神・淡路大震災以降だけでも、震度6強・震度7の地震は23回発生しています。これは年に一度以上起きている計算で、もはや「数百年に一度」は現状と一致しません。近年はその傾向がさらに強まり、2024年1月〜10月だけでも、震度4以上の地震が107回(うち石川県が65回)、震度3以上なら398回にも上りました。特に2024年の能登半島地震の影響が大きく、日本列島全体で地震が相次いでいます。

さらに政府の地震調査研究推進本部は、首都直下地震・南海トラフ巨大地震が「30年以内に70%程度の確率」で発生すると公表しています。この数字は決して低いものではなく、2016年の熊本地震でさえ、発生前の確率は7.6%と低かったにもかかわらず大災害につながりました。つまり、確率が高いものは「ほぼ必ず起きる」と考えるべきなのです。

2024年1月1日に発生した能登半島地震(M7.6)では、複合災害(津波・地盤隆起・液状化・火災)によって甚大な被害が発生し、12月時点で489名(うち関連死261名)が犠牲となりました。

国土交通省の調査では、1981〜2000年の「81-00住宅」で16.9%が倒壊・大破と判定され、無被害はわずか26.5%でした。また、「生物劣化(腐朽・シロアリ)」がある住宅は被害が大きく、耐震性が大幅に損なわれていたことが報告されています。このように、大地震は「いつ起きても不思議ではない」という状況であり、自宅の耐震性を把握することは極めて重要です。

耐震診断結果の「Is値」とは

日本では、1981年に建築基準法が大きく改正され、新耐震基準が導入されました。この基準では、建物が地震や風圧などによる水平力にどれだけ耐えられるか(保有水平耐力)を重視し、建物の安全性を確認することが求められています。

しかし、1981年以前に建てられた旧耐震基準の建物は、当時の設計思想や構造計算の方法が現在とは大きく異なるため、単純に保有水平耐力だけで耐震性能を正しく評価することが難しくなります。そこで重要な役割を果たすのが、耐震診断の結果で示される「Is値(耐震指標)」です。

耐震診断の結果を見ると「Is値」という表示が確認できるでしょう。このIs値とは Seismic Index of Structureの略称で、建物がどの程度の地震力に耐えられるかを総合的に示す指標です。

この数値は、建物の強度・靱性(ねばり強さ)、形状のバランス、経年劣化といった複数の要因を掛け合わせて算出され、耐震性能を多角的に判断するために用いられていて、Is値の数字が高いほど耐震性が高いといえます。Is値の計算式は以下の通りです。

・Is＝Eo(保有性能基本指標)× Sd(形状指標)× T(経年指標)

まず中心となるEoは、建物が本来持つ耐震性能を表す基礎的な数値であり、次の式から導かれます。

・Eo＝C(建物の強度)× F(建物の靱性)

Cが地震力に耐える力を、Fが壊れにくさ・粘り強さを意味します。Sdは建物の形状や壁の配置バランス、Tは劣化状況や築年数などの経年変化を反映する指標です。このように、Is値は建物の現状を多方面から評価し、どれほどの地震に耐えられるのかを総合的に判断するための非常に重要な指標として活用されています。

耐震診断書からわかること

耐震診断によって算出されたIs値は、建物の地震に対する安全性を判断するうえでもっともわかりやすい基準となります。では、実際にIs値はどの程度であれば安全と判断できるのでしょうか。

震度6〜7の揺れに対するIs値の評価

建築物の耐震改修の促進に関する法律(耐震改修促進法)の告示では、震度6〜7程度の大地震が起きた場合のIs値の評価を次のように定めています。

・Is＜0.3 … 倒壊・崩壊の危険性が高い
・0.3≦Is＜0.6 … 倒壊・崩壊の危険性がある
・0.6≦Is … 倒壊・崩壊の危険性が低い

つまり、Is値が0.6を超えていれば、大地震でも倒壊の危険性が低いとされています。実際、1968年十勝沖地震(M7.9)や1978年宮城県沖地震(M7.4)といった大規模地震においても、Is値が0.6以上の建物が大きな被害を受けた例は報告されていません。このことからも、Is値は非常に信頼性の高い耐震診断指標であることが分かります。

一般的な住宅の場合は「Is値0.6以上」が耐震性を判断するひとつの目安となりますが、用途や規模によって求められる基準が高くなる場合もあります。たとえば文部科学省は、公立学校施設についてIs値0.7以上を推奨しています。

評価の重要性

耐震診断は人命を守ることを最優先としており「大地震時に倒壊しない」ことを目標に評価が行われます。

阪神・淡路大震災では、6,434人が亡くなり、うち約8割の約5,000名が建物の倒壊による圧死でした。とくに木造住宅では、壁量不足や壁の配置バランスの悪さ、土台と柱の接合不足(ホゾ抜け)、劣化(腐れ・シロアリ)の4つが倒壊の要因とされ、能登半島地震でも同様の傾向が確認されています。

4つのうち「劣化」は深刻で、国総研の報告でも劣化が進んだ建物ほど被害が大きいことが明確になっています。評点が低い家は、壁量不足やバランス不良、劣化などの弱点を抱えていることが多く、適切な耐震補強工事を行うことによって改善が可能です。

まとめ

日本では大地震が想定以上の頻度で発生しており、自宅の耐震性を把握する重要性がかつてないほど高まっています。とくに旧耐震基準の建物は倒壊リスクが高く、耐震診断で示されるIs値の確認が欠かせません。Is値は強度・靱性・劣化などを総合的に評価する指標で、0.6以上が大地震でも倒壊しにくい目安とされています。耐震診断を受けた方は、ぜひ一度結果をじっくりと確かめてみてはいかがでしょうか。

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建物の耐震診断・耐震補強

東京海上ディーアールでは企業を取り巻くさまざまなリスクに対応したコンサルティングやソリューションを提供していますが、そのひとつが「建物の耐震診断・耐震補強」です。

近年では南海トラフ沿いの地震や首都圏直下型の地震の切迫度が高まっており、事業継続計画や事業継続マネジメントの一環として、耐震診断・補強コンサルティングを実施しています。

耐震Pre診断コンサルティング

耐震Pre診断コンサルティングは耐震診断前に実施するコンサルティングで東京海上ディーアール独自のサービスです。耐震指標Is値と補強工事費の概算値を速報で提供しています。これによって、継続使用の維持・補強・売却・建替えの判断を早期に行うことが可能です。

通常の耐震診断では、精緻な結果が得られるものの、検討期間も増加傾向にあります。そこで、竣工図だけの情報を元に耐震Pre診断を行うことで、継続使用に関わる判断材料の早期提供を実現しています。

耐震診断コンサルティング

耐震Pre診断コンサルティングの後に行うのが耐震診断コンサルティングです。東京海上ディーアールでは、設計事務所やゼネコンに属さない中立な立場として、人命や大切な資産を損なわないように、公正で透明性の高い耐震性能評価を行っています。

耐震Pre診断を実施している場合には、耐震診断費用は耐震Pre診断費用との差額で実施するため、余分な費用もかかりません。

耐震補強コンサルティング＆ピュアCMコンサルティング

耐震診断で耐震性能が不足していると判定された場合には、耐震性を向上するための補強計画の作成と概算工事費の見積もりを行います。顧客の要求性能や補強費用に合わせた補強提案が可能です。

東京海上ディーアールでは、Is値を満たすのはもちろんのこと、日本建築構造技術者協会の提唱する性能グレードにあわせた耐震性能を提供できます。

人命尊重はもちろんですが、顧客の財産の保全も考えたサービスを実施しており南海トラフの巨大地震や長周期地震動が生じた際の被害に合わせた補強対策案の作成が可能です。

さらに東京海上ディーアールはピュアCMコンサルティングも提供しています。CMとはコントラクションマネージメントの略で、アメリカで広く採用されている建設システムのひとつです。

コンストラクションマネージャーが顧客の立場に立った上で、設計・発注・施工の各段階において、ゼネコン選定から工事管理、品質管理、コスト管理などのマネジメント業務をサポートします。

ピュアCMコンサルティングを実施することで補強工事の透明性を高くして、無理や無駄を省き技術と品質の向上を行っていきます。

地震による被害想定、対策策定支援

日本は地震大国と言われており、世界で発生するマグニチュード6.0以上の地震の20％は日本で発生しています。

日本に事業拠点を構える企業においては、災害時の事業継続性の確保は重要な経営課題です。そこで東京海上ディーアールでは、地震に対する質の高いリスク対応に資する被害想定・リスク分析を実施して、事業継続マネジメントをサポートします。

地震イベントの設定

事業拠点に対して、直接的な地震の被害や2次被害を及ぼす地震イベントを設定します。この地震イベントは東京海上ディーアールが保有しているデータベースから選定しており、地震動・津波・液状化などハザードを光学的なモデルによって予測します。

また内閣府中央防災会議や地方自治体の被害想定で採用している地震イベントを採用することできます。その他には顧客の要望に応じて、超高層ビルや免震建物に特有の長周期地震動など個別の事象においても対応が可能です。

地震被害の想定

各災害のハザード情報から、評価対象の被害想定を行います。過去の被害実績を踏まえて、建物、設備の耐震性などを考慮した上で、被害想定を実施し、評価ではそれぞれの対象資産の特性に応じた評価をします。

建物は構造形式、建築年代、階数などを評価に反映し、超高層や免震・制振構造も評価が可能です。

屋内・屋外設備においては、該当法規や設備自体の耐震性、据付状況を評価に反映しています。被害イメージは財団法人日本建築防災協会の「被災建築物応急危険度判定マニュアル」をもとに東京海上ディーアールが作成したものです。

地震リスク対策提案

地震のハザード情報や現地調査、被害想定の結果によって、事業継続に影響を及ぼす部分を中心に、具体的な対策案を提示していきます。

ハード面の対策においては、対策前後の経済的被害の比較、費用対効果分析などを実施できます。分析結果を報告にて可視化して提供してくれるので分かりやすいでしょう。

地震や津波に対するリスク評価

東京海上ディーアールでは東京海上グループの地震保険の提供などで培った被害の知見や経験をいかし、独自に開発した評価技術による地震・津波リスク評価システムを用いて、全国各地の地震・津波リスクを定量的に評価できます。

オフィスビル、生産施設、物流施設、住宅、学校など幅広い用途の建物・設備の評価実績があり、超高層建物、免震建物などの評価も可能です。

評価に関しては技術力の高い経験豊富なエンジニアが評価を行います。単一拠点もしくは複数の拠点に対する地震・津波リスクを、確定論的と確率論的の両方で予想損害額を評価します。

ハザード評価

ハザード評価には地震ハザード、液状化ハザード、津波ハザードがあります。地震ハザードでは確率論的に評価しており、特定の地震シナリオに基づく地震ハザード評価も可能です。表層地盤増幅の評価は、評価対象地点の微地形情報を使用します。

液状化ハザードは、評価対象地点の微地形情報を分析して、想定地震動から予測される液状化危険度を評価します。

津波ハザードでは確率論的に評価を行い、特定の津波シナリオに基づく津波ハザード評価も可能です。さらにより詳細な評価を行うために、津波シミュレーションを実施することもあります。

被害評価

ハザード評価で評価されたそれぞれの災害のハザード情報から、評価対象の被害程度を予測します。過去の災害における被害実績を踏まえて、建物や設備の耐震性・耐津波性を考慮した被害予測が可能です。

建物や屋内据付設備、屋外設備、製品・商品など評価対象資産のリスク特性に合わせた評価モデルを取りそろえています。

さらに被害程度の評価結果から評価対象の予測被害額の算出も可能です。企業全体の地震に対するリスク評価として、ポートフォリオPMLを評価できます。

自然災害対策の費用対効果の分析

地震などの自然災害対策の実施にかかる概算の費用や、発生確率を考慮した自然災害ハザードの評価結果をもとに、対策実施の費用対効果を分析して、対策推進の意思決定をサポートしています。

まずは問い合わせてみよう！

東京海上ディーアールは、東京海上グループのリスクコンサルティング会社です。リスクの専門家集団としてさまざまな社会課題の解決に挑戦しています。現場のリスク環境を真摯に見つめ、リスクの実態把握に基づく問題提起から改善にいたる提案まで、専門性の高いソリューション提供とワンストップサポートが可能です。とくに自然災害リスク対策に力を入れており、建物の耐震診断・耐震補強、設備の耐震診断、地震による被害想定、対策策定支援、洪水による被害想定、対策策定支援などを提供しています。そんな東京海上ディーアールが気になる方は、電話もしくはメールで気軽に問い合わせてみましょう。

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地盤沈下が鉄骨造に与える構造的な影響

鉄骨造は強度が高いと思われがちですが、地盤が不均一に沈むと柱や梁のバランスが崩れ、内部で応力が偏ることで劣化が早まりやすくなります。まずは、どのような影響が生じやすいのかを整理しながら、その背景にある構造の仕組みを理解することが重要です。

鉄骨フレームのゆがみによる負荷増大

地盤が部分的に沈むと、鉄骨フレームが本来想定していない方向へ力を受けやすくなります。ごく小さな傾斜でも梁や接合部に余分な負荷が加わり、ボルトの緩みや微細な変形が密かに進行します。外部から確認しづらいため、知らぬ間に耐力が下がる点が見逃せません。

基礎スラブの沈下による支持力の低下

鉄骨造でも基礎の沈下が続くと、建物全体の支持バランスが崩れ、軸組が傾く原因となります。わずかな沈下でも柱脚に力がかたより、接合部の疲労が蓄積しやすくなるため、長期的な耐久性に影響するケースがあります。結果として建物の揺れ方も変わり、振動が室内に伝わりやすくなることもあります。

外壁や内装に生じる二次的トラブル

鉄骨自体が変形しなくても、地盤沈下による微妙なズレは外壁や内装の仕上げ材にクラックとして表れます。床に段差ができたり、サッシ周辺の枠が動きづらくなったりするなど、生活に直接影響するサインが出やすく、構造劣化の初期兆候として注意すべきポイントになります。

基礎診断で把握できる鉄骨造特有の劣化サイン

基礎診断では、地盤やコンクリート部分だけではなく、鉄骨造特有の負荷のかかり方や変位の傾向を読み取りながら安全性を評価します。現場で見落としやすい初期症状も、専門的な測定を行うことで早い段階で把握できます。

柱脚部の沈み込みや局部的な傾斜

鉄骨の柱脚は基礎の要となる部分であり、沈下の影響をもっとも受けやすい箇所です。診断ではミリ単位の変位も確認され、水平に見えても微妙な傾斜が判明するケースがあります。わずかな傾きが鉄骨全体の応力を変えるため、初期発見は大きな予防策につながります。

鉄骨接合部の緩みや疲労の兆候

基礎に問題があると、鉄骨同士の接合部へも負荷が集中します。診断では、目視だけでは判断が難しいボルトの緩みや座屈の兆候を計測し、内部での損耗度合いを把握します。外部に症状が出ないまま進行するため、定期的な確認が欠かせません。

床・壁の水平差による構造変位の把握

レーザー測定や傾斜計を使うことで、床面のわずかな傾きや壁の垂直性を詳細に確認できます。数ミリ単位の変位でも、鉄骨フレームに負荷が伝わっている可能性があり、将来の劣化リスクを予測する重要な指標となります。

地盤沈下エリアでの鉄骨建物を守るための予防アプローチ

地盤沈下の可能性がある地域で鉄骨造を維持するには、劣化を前提とした予防的な視点が欠かせません。基本的な対策を理解することで、トラブルの発生を抑え、安全性を長く保つことができます。

定期的な基礎レベル測定と変位の記録

鉄骨造では変位が小さいうちに対処するほうがリスクを抑えられます。基礎レベルや傾斜を定期的に計測することで、劣化スピードや変化の傾向を把握し、状況に応じた補強計画を早期に立てられます。

地盤の性質に合わせた部分補強の検討

沈下の進行が早いエリアでは、基礎下に薬剤を注入する工法や支持力を高める補強方法が採用される場合があります。鉄骨造は構造が安定しやすいため、基礎が適切に補強されれば長期的な維持が期待できます。

外装や開口部の変形チェックによる早期発見

鉄骨造の変形は仕上げ材へ現れやすく、初期のサインを見逃さないことが建物の安全性を守るうえで欠かせません。外壁の細かなひび割れやコーキングのわずかな裂け目、サッシ周りの不均一な隙間などは、地盤の動きや基礎の沈下が進行している可能性を示す重要な手がかりになります。

室内では、ドア枠の開閉時の引っかかりや床の微妙な傾き、家具の位置が自然にずれるといった違和感が現れることもあります。これらの症状は見た目の不具合として処理されがちですが、鉄骨フレーム全体の負荷バランスが崩れつつあることを示している場合があります。

小さな変化を日頃からチェックし、その状態を記録しておくことで、異常の進行度や傾向を把握しやすくなります。早い段階で気づければ補修も最小限で済む可能性が高まり、結果として構造への影響を抑え、建物の寿命を延ばすことにつながります。

まとめ

地盤沈下の影響は鉄骨造でも例外ではなく、わずかな変位が長期的な劣化の引き金となる可能性があります。外見が健全に見えても、内部では応力の偏りや接合部の疲労が進行している場合があるため、定期的な基礎診断は欠かせません。専門的な測定によって初期サインを早期に把握し、適切な補強や維持管理を行うことで、安全性と耐久性を確保できます。地盤沈下が懸念される地域では、建物の状態を正確に把握する姿勢が将来のトラブル回避につながります。

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練馬区では、戸建て住宅などを対象に、耐震診断から実施設計、耐震改修工事までを段階的に支援する補助金・助成金制度を設けています。対象となるのは、1981年5月以前に着工された旧耐震基準の住宅、または1981年6月から2000年5月までに新築・増築された木造平屋などの建物です。

助成金額は建物の所在地区によって異なります。実施地区外にある旧耐震住宅の場合、耐震診断はおおむね12万円、実施設計は22万円、耐震改修工事は130万円が目安となります。一方、実施地区内では支援が手厚くなり、耐震診断は20万円、実施設計は30万円、耐震改修工事は270万円まで助成されます。さらに、建物を除却する場合には150万円、建替えの場合には225万円、条件によっては最大290万円まで助成を受けることが可能です。

建替えにあたっては、いくつかの要件を満たす必要があります。建替え後の住宅が土砂災害特別警戒区域内に立地していないこと、設置するすべての分電盤に感震ブレーカーを設置することが求められます。ただし、耐火建築物などの場合は感震ブレーカーの設置は不要とされています。また、除却工事と新築工事は、一つの事業者と一つの契約としてまとめて行うことが条件です。

このほか、助成禁止区域外に建物があることや、区税などの滞納がないことも基本的な要件となります。業者との契約や耐震診断、工事の実施は、必ず交付決定を受けた後でなければなりません。工事の途中や完了時には検査も行われるため、着工前には必ず練馬区へ相談し、手続きの流れや必要書類を事前に確認しておくことが重要です。

まとめ

耐震診断・耐震補強工事は、建物の安全性を左右する重要な工事であるため、業者選びが非常に重要です。株式会社BERIは、耐震診断から補強工事までを一貫して対応でき、木造住宅に特化した専門的な提案力が強みです。

トモエハウジングは、地域密着ならではの住宅知識を活かし、リフォームと併せた耐震補強にも柔軟に対応しています。コバ建設は、新築・既存住宅双方に対応できる技術力と施工品質の高さが魅力です。

それぞれの特徴を理解し、建物の状態や将来の住まい方に合った業者を選ぶことで、安心して暮らせる住環境づくりにつながるでしょう。

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